普陀小区物业纠纷化解 物业维修基金续筹等

（原标题：物业维修基金续筹、第三方代记账……普陀这样探索住宅小区物业纠纷化解）

记者从普陀区今年召开的新闻发布会上获悉，自2018年3月，普陀区和浦东新区共同承担全市住宅小区物业纠纷矛盾化解试点工作以来，普陀已建立区、街镇、居村三级物业纠纷矛盾化解体系，在全区712个小区共受理各类物业纠纷案件303件、调解成功235件，同时探索出第三方代理记账、商品房小区维修基金续筹、物业管理服务集约化等机制，全面提升小区物业管理水平。

代记账，让每笔“小区账”有说法

管好“小区账”，就能牵住住宅小区综合治理的“牛鼻子”。普陀区财政局通过对维修资金、公共收益、业委会工作经费三本账的代理记账，提高透明度，增强公信力。今年，财政部门出台专项扶持政策，对本区内商品房小区给予为期1年的全额代理记账补贴。力争用三年时间，区内所有商品房小区实现代理记账全覆盖，引导业委会用好、管好小区维修基金、公共收益等“资金账”。目前，首批97个小区都已与第三方代理记账公司签订服务协议。其中,13个小区已出具首份代理记账报告。

区财政局负责人介绍，如今，居民们对维修资金及公共收益的规范使用关注度不断提高。尤其是早期商品房大修需求日益增多，维修资金面临越来越大的续筹压力，原有维修资金及公共收益用得是否规范、阳光，底数是否清晰，都成为物业、业委会能否获得业主认可、实现长效有序运作的关键因素。而部分小区业委会缺乏专业能力支撑，导致日常管理中规范性、有效性不足，化解物业纠纷时权威性不够。为此，通过政府扶持的方式，鼓励业委会邀请第三方代理记账机构参与自治，发挥专业机构“诚实中间人”的作用，为业主、物业双方建立沟通平台，消除彼此心结，促进业主自我管理、自我服务、自我监督能力的提升，形成业主自治和社会参与的良性互动格局。

据统计，324个商品房小区可纳入“代理记账”试点范畴。计划每年选取约30%的商品住宅小区业委会试行“代理记账”工作，至2020年基本实现全覆盖。申请“代理记账”的小区第一年试行所需费用由政府全额承担，一年试行期结束后，小区需继续实施“代理记账”的，费用由业主大会承担。截止2018年12月20日，已有97个小区的物业公司、业主大会与代理记账机构完成签约。

区财政局还配套设置了三项保障措施，一是代理记账机构的准入机制，由区房管局明确准入标准及服务规范，并加强对基层的联系、指导及服务，确保业委会选择的代理记账机构熟悉本市商品房维修资金相关政策法规、具有商品房维修资金管理系统操作资格且从业经验丰富；二是问题发现后的化解机制，对于账目方面的不规范行为，业委会与物业公司不能达成整改共识的，由居委会和街道分析报告，督促整改，并视整改情况由居民区党组织向业主公开监督检查情况；在街镇约谈仍不改正的情况下，由街镇上报区房管局并启动信用信息预警系统，将预警信息向业主公开；此外，还有问效监督机制，以结果为导向，对“代理记账”试行情况进行绩效评价，评价结果向社会公开，并作为今后业主选择、政府决策推动的重要参考。

物业维修基金续筹，留住小区“养命钱”

住宅小区维修基金是小区物业管理的“养命钱”，维修基金续筹则是小区物业管理中的核心难点问题。在区房管局的支持下，各街镇都在积极探索，已形成四种模式——长寿路街道芙蓉花苑小区、真如镇街道真光三小区等，借助电梯等设备维修开展定项续筹；长征镇梅川六小区、万里街道的新村路1881、1901弄小区等，结合民生工程的实施推动续筹；曹杨街道的泰富苑小区这样的小微小区，从筹集日常维修费用入手，续筹部分维修资金；还有桃浦镇在部分小区探索公共收益补充维修资金的形式，建立维修资金常态续筹机制。

位于中山北路2196弄的芙蓉花苑小区，地处苏州河以北，是一个高层、多层建筑的住宅群，属早期商品房小区。芙蓉花苑1998年竣工，小区户数420户，门幢33个，其中安装电梯的门幢有5个，常住人口1056人、户籍人口808人，目前由上海沙田物业管理有限公司进行物业服务。

这个小区房屋为层高6-7层的多层及电梯房两种房型。因为房龄超过20年，出现了电梯老化、钢丝绳开裂等情况。在2017年年初的电梯年检中，普陀区质监部门发现多部“问题电梯”，安全隐患严重、亟需及时整改，由此造成部分电梯停运。而当时电梯一旦停运，居民上下楼层只能靠爬楼梯，适逢盛夏季节，老人们更是叫苦不迭。